一、了解项目
其实一页一页翻、一页一页读，也能大概了解项目全貌，效率不高。公号之前写过《房地产拿地决策的核心四张图》，可研报告中一般都会放这几张图，可以先挑着把这四张图给看了，了解大概的情况，把方案那块的业态指标了解一下，一般5-10分钟内就能建立对项目的Zui初印象。
二、审项目的抓手—测算
可研报告写那么多，核心其实就是在论证利润是怎么算出来的。单纯审报告没啥好审的，内容哪里多一点哪里少一点其实对Zui终的结果影响并不大，如果测算算错了，那就算报告写得再好，其实也废了。
1、先审静态表格
看测算表，我个人非常讨厌看整份Excel套表，一般都会先捡静态的表格看下逻辑，如下图所示
财务费用、增值税及附加、土增税都是校核的重点，其他费用一般不太会出问题，大部分数字都是刚性的。
各家企业竞争力来源，一是对于售价的判断，二就是对于财税的假设和处理。
售价的判断等会财税上从这张表就能看出很多逻辑问题，比如土地款数额非常大，财务费用很少；比如项目利润非常高，土增税占比却非常少。很多计算错误或刻意隐瞒，从这张表里就能看得出蛛丝马迹。
2、售价和成本
现在大部分开发商都会把售价和成本交给职能部门去确认。投资能干的活非常有限，我的态度也是，职能部门确认的事情，如果高了自有人去承责，如果低了，就简单说一下，也推翻不了。审这两个数值其实不太需要用力过猛，这两个指标对利润的影响是根本性的。
如果是投资自己做的测算，说实话，只要好好论证售价并努力往上拉就好了，建安成本这块再怎么压也降不了多少，降下来也举不了几手，反而后续问题很多。
